Die Mietpreisbremse deckelt die Miete bei Neuvermietung: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Vertragsbeginn höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Trotzdem liegen viele Angebotsmieten deutlich darüber — oft, weil Mieter ihre Rechte nicht kennen oder nicht rügen. So rechnen Sie nach.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten, die die Landesregierungen per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen haben. Dazu gehören unter anderem Berlin und Hamburg (jeweils das gesamte Stadtgebiet), München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Köln, Düsseldorf, Freiburg, Heidelberg, Mainz, Potsdam, Dresden, Leipzig und viele weitere Städte. Die Verordnungen sind befristet und werden regelmäßig neu erlassen — maßgeblich ist der Stand bei Abschluss Ihres Mietvertrags.
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So rechnen Sie die zulässige Miete aus
Die Formel ist einfach: zulässige Neuvertragsmiete = ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %. Die Vergleichsmiete entnehmen Sie dem (qualifizierten) Mietspiegel Ihrer Stadt: Dort finden Sie einen €/m²-Wert für Wohnungen Ihrer Baualtersklasse, Größe und Lage.
Beispiel: Der Mietspiegel weist für Ihre Wohnung 10,00 €/m² aus, die Wohnung hat 60 m². Ortsübliche Vergleichsmiete: 600 €. Mit der Mietpreisbremse dürfen bei Neuvermietung höchstens 660 € Kaltmiete verlangt werden. Steht im Vertrag 780 €, sind das 120 € pro Monat zu viel.
Die wichtigsten Ausnahmen
In drei Fällen greift die Bremse nicht oder nur eingeschränkt (§ 556e, 556f BGB):
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.
- Umfassende Modernisierung: Nach einer Modernisierung, die etwa einem Drittel eines Neubaus entspricht, gilt die Bremse für die erste Vermietung danach nicht.
- Vormiete: Lag schon die Miete des Vormieters über der Grenze, darf der Vermieter diese Vormiete weiter verlangen (aber nicht mehr).
Zu viel gezahlt? Rügen und zurückfordern
Verstößt Ihre Miete gegen die Bremse, können Sie sie rügen (§ 556g BGB) — formlos in Textform, am besten mit Ihrer Rechnung auf Basis des Mietspiegels. Ab Zugang der Rüge können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen; bei Verträgen ab April 2020 sogar rückwirkend für bis zu 30 Monate ab Vertragsbeginn, wenn Sie innerhalb dieser Zeit rügen. Der Mietvertrag selbst bleibt wirksam — nur die überhöhte Miete wird auf das zulässige Maß gekappt.
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Miete jetzt gegen den Mietspiegel prüfen →Häufige Fragen
- Gilt die Mietpreisbremse auch bei laufenden Mietverhältnissen?
- Nein. Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) regelt nur die Miethöhe bei Abschluss eines neuen Mietvertrags. Für Erhöhungen im laufenden Vertrag gelten stattdessen Kappungsgrenze und Vergleichsmiete (§ 558 BGB).
- Woher bekomme ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
- Aus dem Mietspiegel Ihrer Stadt — meist kostenlos auf der Website der Kommune, teils mit Online-Abfrage. Gibt es keinen Mietspiegel, helfen Vergleichswohnungen oder ein Gutachten; Mietervereine unterstützen bei der Einordnung.
- Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
- Ja. Nach einer Rüge in Textform muss der Vermieter die über der Grenze liegende Miete zurückzahlen. Bei Verträgen seit dem 1. April 2020 wirkt die Rüge bis zu 30 Monate zurück, wenn sie innerhalb dieser Frist erklärt wird.
- Was riskiere ich mit einer Rüge?
- Praktisch wenig: Die Rüge ist Ihr gesetzliches Recht, der Vertrag bleibt bestehen, und eine Kündigung wegen der Rüge wäre unwirksam. Das größte Risiko ist, dass eine Ausnahme (Neubau, Modernisierung, Vormiete) greift — das sollte man vorab prüfen lassen.
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Hinweis: MietWatch liefert eine automatisierte Rechtsinformation auf Basis von Gesetz und veröffentlichter Rechtsprechung — keine Rechtsberatung (Rechtsdienstleistungsgesetz) und keine Prüfung Ihres Einzelfalls. Ergebnis ohne Gewähr; verbindliche Auskunft geben Mieterverein oder Anwält:in für Mietrecht.