Bei einer Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt: Steigt die Inflation, kann der Vermieter die Miete entsprechend anpassen — ohne Mietspiegel und ohne Kappungsgrenze. In Inflationsjahren wurde daraus für viele Mieter eine teure Überraschung. So funktioniert das Modell, und so prüfen Sie eine Index-Erhöhung.
Was eine Indexmiete ist (§ 557b BGB)
Vermieter und Mieter können schriftlich vereinbaren, dass sich die Miete am VPI orientiert. Während der Indexbindung sind andere Erhöhungen weitgehend ausgeschlossen: keine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, Modernisierungsumlagen nur für Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. gesetzlich erzwungene). Dafür gelten Kappungsgrenze und Vergleichsmiete für die Index-Anpassung nicht.
Zwei Schutzmechanismen bleiben: Die Miete muss zwischen zwei Anpassungen jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und die Anfangsmiete unterliegt in regulierten Gebieten der Mietpreisbremse.
So wird die Index-Erhöhung berechnet
Die Anpassung folgt der prozentualen Änderung des VPI: neue Miete = alte Miete × (neuer Indexstand ÷ alter Indexstand). Beispiel: Miete 900 €, Index bei der letzten Festlegung 110,0 Punkte, aktuell 115,5 Punkte. Das ist eine Steigerung um 5 % — die Miete darf auf 945 € steigen.
Die Erhöhung gilt nicht automatisch: Der Vermieter muss sie in Textform erklären und dabei die eingetretene Indexänderung sowie die neue Miete (oder den Erhöhungsbetrag) angeben (§ 557b Abs. 3 BGB). Die geänderte Miete ist ab übernächstem Monat nach Zugang fällig. Rechenfehler und fehlende Indexangaben machen das Schreiben angreifbar — rechnen Sie mit den offiziellen VPI-Werten von destatis nach.
Vor- und Nachteile für Mieter
Vorteil: Transparenz und Schutz vor sprunghaften Vergleichsmieten-Erhöhungen — in Jahren mit niedriger Inflation steigt die Miete kaum. Nachteil: Bei hoher Inflation steigt die Miete ungebremst, denn die 15-/20-%-Kappungsgrenze gilt nicht. Sinkt der Index, kann übrigens auch der Mieter eine Anpassung nach unten verlangen — das Modell wirkt in beide Richtungen.
Vor Vertragsabschluss lohnt der Vergleich: Eine moderate Staffelmiete oder normale Vergleichsmieten-Erhöhungen sind bei hoher erwarteter Inflation oft günstiger als eine Indexbindung.
Index-Erhöhung erhalten — was jetzt?
Prüfen Sie drei Dinge: Wurde die Jahresfrist seit der letzten Anpassung eingehalten? Stimmt die Rechnung mit den offiziellen VPI-Werten? Ist die Erhöhung in Textform mit Angabe der Indexänderung erklärt? Scheitert einer der Punkte, können Sie widersprechen. Und wenn Ihre Anfangsmiete in einer Stadt mit Mietpreisbremse zu hoch angesetzt war, lässt sich das auch bei Indexmieten rügen — unser Prüfer zeigt, ob Ihr Wohnort reguliert ist.
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- Gilt die Kappungsgrenze bei Indexmiete?
- Nein. Index-Anpassungen nach § 557b BGB sind von der 15-/20-%-Kappungsgrenze ausgenommen — die Miete folgt allein dem Verbraucherpreisindex. Dafür sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete während der Indexbindung ausgeschlossen.
- Wie oft darf die Indexmiete erhöht werden?
- Höchstens einmal jährlich: Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Erhöhung muss in Textform mit der konkreten Indexänderung erklärt werden und gilt ab dem übernächsten Monat.
- Kann die Indexmiete auch sinken?
- Ja. Fällt der Verbraucherpreisindex, können Sie als Mieter eine entsprechende Absenkung verlangen — die Indexvereinbarung wirkt in beide Richtungen, auch wenn das in der Praxis selten vorkommt.
- Unterliegt die Indexmiete der Mietpreisbremse?
- Die Ausgangsmiete ja: In Gebieten mit Mietpreisbremse darf sie höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die späteren Index-Anpassungen selbst sind von der Bremse nicht erfasst.
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Hinweis: MietWatch liefert eine automatisierte Rechtsinformation auf Basis von Gesetz und veröffentlichter Rechtsprechung — keine Rechtsberatung (Rechtsdienstleistungsgesetz) und keine Prüfung Ihres Einzelfalls. Ergebnis ohne Gewähr; verbindliche Auskunft geben Mieterverein oder Anwält:in für Mietrecht.