Eine Mieterhöhung flattert ins Haus — und die wenigsten Mieter wissen, dass ein erheblicher Teil dieser Schreiben formale oder inhaltliche Fehler enthält. Das Gesetz setzt Vermietern bei Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete enge Grenzen: die Jahressperrfrist, die Kappungsgrenze und die Vergleichsmiete selbst. Dieser Ratgeber erklärt alle drei Regeln — und mit unserem kostenlosen Mieterhöhungs-Prüfer bekommen Sie in 60 Sekunden eine erste Einschätzung.
Die drei gesetzlichen Grenzen jeder Mieterhöhung nach § 558 BGB
Will der Vermieter die Miete auf das ortsübliche Niveau anheben (der häufigste Fall, § 558 BGB), müssen drei Hürden gleichzeitig genommen werden. Scheitert auch nur eine, ist das Erhöhungsverlangen angreifbar.
- Jahressperrfrist: Die Erhöhung darf frühestens 12 Monate nach Einzug bzw. nach der letzten Erhöhung verlangt werden. Die erhöhte Miete wird sogar erst 15 Monate danach fällig (§ 558 Abs. 1 BGB).
- Kappungsgrenze: Innerhalb von 3 Jahren darf die Kaltmiete um höchstens 20 % steigen — in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt (z. B. Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt) nur um 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).
- Ortsübliche Vergleichsmiete: Die neue Miete darf nicht über dem liegen, was für vergleichbare Wohnungen am Ort üblich ist — meist belegt über den Mietspiegel (§ 558 Abs. 2 BGB).
Formfehler: Daran scheitern viele Erhöhungsschreiben
Neben den harten Grenzen gibt es Formvorgaben (§ 558a BGB): Die Erhöhung muss in Textform erklärt und begründet werden — etwa mit dem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Ein Schreiben ohne nachvollziehbare Begründung ist unwirksam. Außerdem gilt: Sie müssen einer Erhöhung nach § 558 BGB zustimmen — sie tritt nicht automatisch in Kraft. Für die Prüfung und Zustimmung haben Sie Zeit bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens (Überlegungsfrist).
Wichtig zur Abgrenzung: Für Modernisierungsumlagen (§ 559 BGB), Index- und Staffelmieten gelten eigene Regeln — die Kappungsgrenze greift dort nicht. Prüfen Sie also zuerst, auf welche Vorschrift sich das Schreiben stützt.
So prüfen Sie Ihre Mieterhöhung in 60 Sekunden
Unser kostenloser Mieterhöhungs-Prüfer rechnet die Kappungsgrenze für Ihren Wohnort aus (inklusive der 15-%-Städte), prüft die Sperrfrist anhand Ihres Einzugs- bzw. letzten Erhöhungsdatums und vergleicht — wenn Sie einen Mietspiegelwert kennen — die geforderte Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie brauchen nur: aktuelle Kaltmiete, geforderte neue Kaltmiete, Wohnort, Wohnfläche und das Datum der letzten Erhöhung.
Das Ergebnis ist eine fundierte erste Einschätzung mit Paragraphen-Bezug — kein Ersatz für eine Rechtsberatung, aber die richtige Grundlage, um zu entscheiden, ob sich der Gang zum Mieterverein oder Anwalt lohnt.
Was tun, wenn die Erhöhung unzulässig erscheint?
Stimmen Sie nicht vorschnell zu. Sie können die Zustimmung ganz oder teilweise verweigern — etwa nur bis zur Kappungsgrenze zustimmen. Der Vermieter müsste dann auf Zustimmung klagen und die Erhöhung vor Gericht begründen. Lassen Sie Ihren Fall vorher von einem örtlichen Mieterverein oder einem Anwalt für Mietrecht prüfen; mit einer Mietrechtsschutzversicherung ist auch das Prozessrisiko abgedeckt.
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Jetzt Mieterhöhung kostenlos prüfen →Häufige Fragen
- Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?
- Einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) müssen Sie ausdrücklich zustimmen — sie gilt nicht automatisch. Sie haben bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit zu prüfen. Stimmen Sie nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen.
- Wie oft darf die Miete erhöht werden?
- Frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung darf eine neue verlangt werden; wirksam wird sie frühestens 15 Monate danach. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: maximal 20 % (bzw. 15 % in angespannten Märkten) innerhalb von 3 Jahren.
- Was passiert, wenn ich der Mieterhöhung nicht zustimme?
- Der Vermieter kann innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben. Vor Gericht muss er beweisen, dass die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt und alle Grenzen eingehalten sind. Eine Kündigung allein wegen verweigerter Zustimmung ist nicht zulässig.
- Zählen Modernisierungserhöhungen zur Kappungsgrenze?
- Nein. Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und wegen gestiegener Betriebskosten bleiben bei der Kappungsgrenze außen vor. Die 20-/15-%-Grenze gilt nur für Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
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Hinweis: MietWatch liefert eine automatisierte Rechtsinformation auf Basis von Gesetz und veröffentlichter Rechtsprechung — keine Rechtsberatung (Rechtsdienstleistungsgesetz) und keine Prüfung Ihres Einzelfalls. Ergebnis ohne Gewähr; verbindliche Auskunft geben Mieterverein oder Anwält:in für Mietrecht.