Der tropfende Wasserhahn, der klemmende Rollladengurt: Kleinreparaturklauseln sollen solche Bagatellen auf Mieter abwälzen. Das ist grundsätzlich erlaubt — aber nur in engen Grenzen, die viele Vertragsklauseln reißen. Ohne wirksame Klausel zahlt der Vermieter jede Reparatur, auch die kleine.
Die Grundregel: Instandhaltung ist Vermieterpflicht
Nach § 535 Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Wohnung auf seine Kosten in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Kleinreparaturklauseln sind eine eng begrenzte Ausnahme, die die Rechtsprechung nur unter strengen Voraussetzungen akzeptiert (grundlegend BGH, VIII ZR 91/88).
Nur mit doppelter Obergrenze wirksam
Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie beide Deckel enthält:
- Einzelobergrenze: ein Höchstbetrag pro Reparatur. Die Rechtsprechung akzeptiert je nach Gericht und Jahr etwa 75–120 €; deutlich höhere Beträge sind riskant bis unwirksam.
- Jahresobergrenze: ein Limit pro Jahr, üblich sind etwa 6–8 % der Jahreskaltmiete (oder ein fester Betrag in dieser Größenordnung).
- Nur Gegenstände des häufigen, direkten Mieterzugriffs: Wasserhähne, Lichtschalter, Steckdosen, Fenster- und Türverschlüsse, Rollladengurte. Nicht: Leitungen in der Wand, Heizungsanlage, Therme.
Die zwei häufigsten Unwirksamkeits-Fallen
Fehlende Obergrenze: Steht im Vertrag nur „Kleinreparaturen trägt der Mieter“ — ohne Einzel- und Jahreslimit —, ist die Klausel insgesamt unwirksam. Sie zahlen dann nichts, auch nicht anteilig. Eine unwirksame Klausel wird von den Gerichten auch nicht auf das gerade noch zulässige Maß „gerettet“ (Verbot der geltungserhaltenden Reduktion) — sie fällt ersatzlos weg, und es gilt wieder die gesetzliche Regelung.
Vornahmeklausel: Unwirksam ist auch die Pflicht, Reparaturen selbst auszuführen oder selbst einen Handwerker zu beauftragen. Zulässig ist allenfalls eine Kostenbeteiligung; die Reparatur organisiert der Vermieter. Wichtig außerdem: Übersteigt eine Reparatur die Einzelgrenze, zahlen Sie nicht etwa den Grenzbetrag als Selbstbeteiligung — dann trägt der Vermieter die vollen Kosten.
Ein Beispiel zur Einordnung: Der Austausch eines tropfenden Wasserhahn-Oberteils für 60 € fällt bei einer Klausel mit 100-€-Einzelgrenze und 8-%-Jahreslimit in Ihre Zahlungspflicht. Die Reparatur des Durchlauferhitzers für 240 € dagegen nie — sie liegt über der Einzelgrenze und betrifft zudem keinen Gegenstand Ihres täglichen Zugriffs. Haben Sie in einem Jahr bereits mehrere kleine Rechnungen bezahlt und ist das Jahreslimit erreicht, geht auch die nächste 40-€-Reparatur wieder auf den Vermieter.
So gehen Sie mit einer Handwerkerrechnung um
Erst die Klausel prüfen (unser Klausel-Check erkennt fehlende Obergrenzen und Vornahmeklauseln automatisch), dann die Rechnung: Betrifft die Reparatur überhaupt einen Gegenstand Ihres direkten Zugriffs? Liegt sie unter der Einzelgrenze? Ist das Jahreslimit schon ausgeschöpft? Nur wenn alles passt, müssen Sie zahlen. Melden Sie Defekte immer dem Vermieter, statt selbst zu beauftragen — sonst bleiben Sie schlimmstenfalls auf Kosten sitzen, die er hätte tragen müssen.
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Kleinreparaturklausel jetzt prüfen →Häufige Fragen
- Welche Obergrenze gilt für Kleinreparaturen?
- Die Rechtsprechung akzeptiert je Einzelreparatur etwa 75–120 €; zusätzlich braucht die Klausel eine Jahresobergrenze von rund 6–8 % der Jahreskaltmiete. Fehlt eine der beiden Grenzen, ist die Klausel unwirksam.
- Die Reparatur kostet mehr als die Obergrenze — was zahle ich?
- Nichts. Übersteigen die Kosten die vereinbarte Einzelgrenze, handelt es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur — der Vermieter trägt die vollen Kosten, nicht Sie einen Sockelbetrag.
- Gilt die Klausel auch für Therme und Heizung?
- Nein. Kleinreparaturklauseln erfassen nur Gegenstände, auf die Sie häufig direkt zugreifen (Armaturen, Schalter, Griffe, Rollladengurte). Heizungsanlage, Therme oder Leitungen in der Wand fallen nicht darunter.
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Hinweis: MietWatch liefert eine automatisierte Rechtsinformation auf Basis von Gesetz und veröffentlichter Rechtsprechung — keine Rechtsberatung (Rechtsdienstleistungsgesetz) und keine Prüfung Ihres Einzelfalls. Ergebnis ohne Gewähr; verbindliche Auskunft geben Mieterverein oder Anwält:in für Mietrecht.